
今天我们接着聊房地产,讲一个关键问题,市场拐点到了,是不是一定会涨呢?如果现在不涨,什么时候会涨?
昨天看到有人说房地产的大拐点到了,深表赞同,但接下来会怎么样呢?我们今天来揭开谜底。

1月28日,一个消息传遍网络,三条红线开始松动了,房地产行业5年的紧箍咒要拿掉了,市场终于要反转了吗?
昨天我们分析,房地产可能会松一口气,但别太高兴,这不是给你涨房价的。
有网友推荐了一篇内容,写得非常好,说是房地产的大拐点已经到了。
什么是房地产的大拐点呢?有几个数据非常有说服力。
第一个数据,房地产市场的总成交额,也就是新房与二手房合计,从2021年的巅峰到2023年年初,大约下滑了30%,之后逐步稳定在15-16万亿左右。
但是,背后隐藏着另一个数据:二手房成交额连年攀升。不少大城市的总成交额,二手房的比重已经超过60%。
2025年新房销售额8.39万亿元,下降12.6%,其中住宅销售额下降13%;这个数字跟2021年巅峰的18.19万亿元相比,下降接近54%,比腰斩还要狠一些。

这些数据说明,房地产行业的调整,下探得已经非常深了。但是,2023年以后,市场总需求其实并没有继续下滑,而是稳定下来了。
第二个数据,新房供应大幅下降,2025年住宅新开工面积比2021年的高点下降了接近80%。
初步估算,2025年全国住宅新开工大约在360万套至430万套之间。2021年高峰期,新建住宅大约为1330万套,跌得非常狠。
更直接的指标,前30个城市的推盘量,下滑了百分之七八十。
房地产行业本身也在发生剧烈的结构性调整,新房供应结构中,高线城市的占比在提升,低线城市的占比在下滑。好房子的比例在提升,普通的刚需和改善的比例在下滑。
新房供应量大幅下降,并不是房企投资动力下降那么简单,而是行业大幅调整的结果愈发清晰。
这引发了一个非常重要的思考,如果新房供应量继续下滑,房价会不会不正常上涨呢?
第三个数据,二手房的成交比重虽然在上升,全国范围应该快接近50%了。但是,随之而来的,是二手房的需求持续上升,供应却开始下降。

二手房成交量,过去3年每年都在创新高。
根据2025年的数据,多个城市的二手房成交占比已超过60%,成为市场主力。
根据对典型13个城市的统计,2025年二手房成交占比均值为65.4%。
其中北京的二手房成交占比最高,高达81%,深圳、武汉、成都、宁波、东莞、广州、上海、南京等城市的二手房成交占比也都超过60%。
过去几年,二手房挂牌量一直在上涨。但是,去年年底,市场开始发生深刻变化,其中25个城市的挂牌量开始下行,最近又有了加速迹象。
以二手房成交比例最高的北京为例,2025年北京二手房成交量高达17.4万套,而且全年呈现“翘尾”特征,其中12月份成交17200套,是全年第二高。
据证券时报报道,截至2026年1月28日,北京二手房挂牌量大约14万套。
这个数字比2025年12月的14.6万套减少了6000多套,比2025年8月份的15.5万套减少了1.5万套,相比北京挂牌最高点2024年4月份更是减少超过2万套。

你敢想象吗?北京一年二手房成交17.4万套!
这说明,库存正在以肉眼可见的速度减少。然而,与此同时,北京的新房供给量也在减少!
2025年,北京房地产新开工面积1156.6万平方米,同比下降10.1%。其中,住宅新开工面积727.8万平方米,下降4.5%。
这些数据说明,至少在一二线大城市,房地产市场正在发生结构性变化,库存去化速度在加快,数量在迅速减少。
所以总结来看,数据显示,房地产大拐点已经来临。
市场反转,往往就在不经意之间,我们总是能从一些城市一些区域先看到迹象,例如杭州和上海,这两个城市的成交环比已经开始转正了。
但是,市场拐点到了,就意味着一定会反转吗?千万别忘了,市场包括供给和需求两头。
前面提到的数据主要是供给侧的,那么需求侧呢?买房子的人在哪里呢?这才是市场急需的,最重要的东风啊。

那么,这个东风在哪里呢?
现在看来,一是新市民和青年人,也就是我们通常说的刚需;二是改善型需求;这两类需求都需要依赖政策激发。
三是投资需求,包括买房出租的,这部分需求能反弹到多大,非常关键。
现在的房地产不是预测出来的,而是跑出来的,你要盯紧市场走势,哪些城会出现反转迹象呢?
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