金御优配 3组数据证实, 房地产大拐点到了, 但市场反转还欠缺一样东风
今天我们接着聊房地产，讲一个关键问题，市场拐点到了，是不是一定会涨呢？如果现在不涨，什么时候会涨？
昨天看到有人说房地产的大拐点到了，深表赞同，但接下来会怎么样呢？我们今天来揭开谜底。
1月28日，一个消息传遍网络，三条红线开始松动了，房地产行业5年的紧箍咒要拿掉了，市场终于要反转了吗？
昨天我们分析，房地产可能会松一口气，但别太高兴，这不是给你涨房价的。
有网友推荐了一篇内容，写得非常好，说是房地产的大拐点已经到了。
什么是房地产的大拐点呢？有几个数据非常有说服力。
第一个数据，房地产市场的总成交额，也就是新房与二手房合计，从2021年的巅峰到2023年年初，大约下滑了30%，之后逐步稳定在15-16万亿左右。
但是，背后隐藏着另一个数据：二手房成交额连年攀升。不少大城市的总成交额，二手房的比重已经超过60%。
2025年新房销售额8.39万亿元，下降12.6%，其中住宅销售额下降13%；这个数字跟2021年巅峰的18.19万亿元相比，下降接近54%，比腰斩还要狠一些。
这些数据说明，房地产行业的调整，下探得已经非常深了。但是，2023年以后，市场总需求其实并没有继续下滑，而是稳定下来了。
第二个数据，新房供应大幅下降，2025年住宅新开工面积比2021年的高点下降了接近80%。
初步估算，2025年全国住宅新开工大约在360万套至430万套之间。2021年高峰期，新建住宅大约为1330万套，跌得非常狠。
更直接的指标，前30个城市的推盘量，下滑了百分之七八十。
房地产行业本身也在发生剧烈的结构性调整，新房供应结构中，高线城市的占比在提升，低线城市的占比在下滑。好房子的比例在提升，普通的刚需和改善的比例在下滑。
新房供应量大幅下降，并不是房企投资动力下降那么简单，而是行业大幅调整的结果愈发清晰。
这引发了一个非常重要的思考，如果新房供应量继续下滑，房价会不会不正常上涨呢？
第三个数据，二手房的成交比重虽然在上升，全国范围应该快接近50%了。但是，随之而来的，是二手房的需求持续上升，供应却开始下降。
二手房成交量，过去3年每年都在创新高。
根据2025年的数据，多个城市的二手房成交占比已超过60%，成为市场主力。
根据对典型13个城市的统计，2025年二手房成交占比均值为65.4%。
其中北京的二手房成交占比最高，高达81%，深圳、武汉、成都、宁波、东莞、广州、上海、南京等城市的二手房成交占比也都超过60%。
过去几年，二手房挂牌量一直在上涨。但是，去年年底，市场开始发生深刻变化，其中25个城市的挂牌量开始下行，最近又有了加速迹象。
以二手房成交比例最高的北京为例，2025年北京二手房成交量高达17.4万套，而且全年呈现“翘尾”特征，其中12月份成交17200套，是全年第二高。
据证券时报报道，截至2026年1月28日，北京二手房挂牌量大约14万套。
这个数字比2025年12月的14.6万套减少了6000多套，比2025年8月份的15.5万套减少了1.5万套，相比北京挂牌最高点2024年4月份更是减少超过2万套。
你敢想象吗？北京一年二手房成交17.4万套！
这说明，库存正在以肉眼可见的速度减少。然而，与此同时，北京的新房供给量也在减少！
2025年，北京房地产新开工面积1156.6万平方米，同比下降10.1%。其中，住宅新开工面积727.8万平方米，下降4.5%。
这些数据说明，至少在一二线大城市，房地产市场正在发生结构性变化，库存去化速度在加快，数量在迅速减少。
所以总结来看，数据显示，房地产大拐点已经来临。
市场反转，往往就在不经意之间，我们总是能从一些城市一些区域先看到迹象，例如杭州和上海，这两个城市的成交环比已经开始转正了。
但是，市场拐点到了，就意味着一定会反转吗？千万别忘了，市场包括供给和需求两头。
前面提到的数据主要是供给侧的，那么需求侧呢？买房子的人在哪里呢？这才是市场急需的，最重要的东风啊。
那么，这个东风在哪里呢？
现在看来，一是新市民和青年人，也就是我们通常说的刚需；二是改善型需求；这两类需求都需要依赖政策激发。
三是投资需求，包括买房出租的，这部分需求能反弹到多大，非常关键。
现在的房地产不是预测出来的，而是跑出来的，你要盯紧市场走势，哪些城会出现反转迹象呢？
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